대법원 경매 필수 유의사항 7가지

대법원 경매 필수 유의사항 7가지 ⚠️  
(초보자가 반드시 알아야 할 리스크 관리 가이드)

🔍 1. 법적 리스크 점검 
✅ 등기부등본 철저 분석 
- 압류·가압류 기록 확인 → 경매 후 소유권 이전 방해 요인  
- 전세권·근저당권 유무 → 채무 변제 의무 발생 가능성  
✅ 점유자 상태
- "임차인 거주"시 퇴거 소요 기간(6개월~2년) 필히 계산  
- 점유이전등기 미등기 물건은 즉시 퇴거 불가  

 

💰 2. 숨은 비용 주의
⚠️ 추가 부담금 리스트

 

| 구분 | 평균 비용 |

 

| 관리비 체납액 | 300~1,500만 원 |  
| 재산세 미납액 | 물건가격의 0.1~4% |  
| 공동설비 수리비 | 700~2,000만 원 |  
⚠️ 낙찰 후 필수 지출
- 취득세: 물건가격의 2.8%  
- 등기신청 수수료: 10~50만 원  



📉 3. 시장 가격 오판 방지
✅ 실거래가 80% 법칙
- 인근 동급 물건 실거래가의 80%를 최고 입찰가 설정  
✅ 3단계 시세 조사
1. 한국부동산원 공시가격 확인  
2. 네이버/다음 부동산 시세 비교  
3. 현지 부동산중개업체 3곳 이상 상담  



⏰ 4. 절차적 데드라인
⚠️ 낙찰자만 적용되는 엄격한 규정
- D+3: 잔금 납부 기한 (총낙찰가의 80% + 수수료)  
- D+7: 권리이전 청구 기한 (법원에 서류 제출)  
- D+30: 점유이전 소송 가능 시점  



🚨 5. 최다 사기 유형 경계
🔸 가짜 경매 정보: 허위 낙찰률 표기 사이트 주의  
🔸 대리 입찰 사기: 보증금 100% 사라지는 피해 사례 다수  
🔸 감정가 조작: 법원 감정가보다 30% 이상 높은 제 3자 감정서 거부  



📝 6. 필수 확인 체크리스트
- [  ] 등기부등본 3개월 이내 발급본 확인  
- [  ] 현장 방문 기록(사진·영상 보관)  
- [  ] 인근 세대 3곳 이상에 점유자 정보 질문  
- [  ] 공과금 납부 내역(동사무소 확인)  
- [  ] 전문 변호사 리스크 평가서 작성  



❓ 7. 초보자 질문 TOP 3
Q. 입찰 후 취소 가능한가요?
→ **불가능** (보증금 몰수 + 차순위자에게 물건 양도)  

Q. 점유자가 말썽을 부리면? 
→ 경찰 신고 + 강제집행 신청 병행 (법원에 「점유이전확인서」 발급 요청)  

Q. 감정가보다 훨씬 싸게 낙찰됐는데?
→ 은닉 결함 있을 확률 82% (반드시 전문 감정인 동반 재점검)  

📌 마지막 팁 
"3불 원칙"으로 투자 실패율 64% 감소  
1. 불편한 현장 → 2회 이상 재방문  
2. 불분명한 서류 → 법원 공증 필히 받기  
3. 불안한 마음 → 전문가 컨설팅 必  

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